住宅購入に最適なタイミングとは?

住宅購入に最適なタイミングを見極めるために重要な要素には「住宅ローン金利」と「ライフスタイルの変化」という2つがあります。その2つの要素を加味したうえでタイミングを考えれば、将来的にお得な住宅購入のタイミングが見えてくるのです。今回は、この2つの要素を紹介しながら、どのように住宅購入のタイミングを考えれば良いのかをご紹介します。

住宅ローンの金利から見るタイミング

まずは、住宅ローンの金利から見た場合の住宅購入に最適なタイミングから見ていきましょう。当然ながら、住宅ローン金利が低いときにローンを組んだ方がローン返済額は低くなります。ただ、金利が低いときに借り入れる方が支払総額は安くなるとはわかっていても実際どの程度変わるのか実感できないという方も多いと思います。ここでは金利が低い場合と高い場合の例を比較してどの程度変わってくるのかを見てみましょう。

住宅ローン金利が低い時期

仮に、住宅ローン金利を、2017年5月現在で最も低い水準である0.5%として、以下の条件で借り入れたときの、返済額をシミュレーションしてみましょう。

  • 住宅ローン金額:3,800万円
  • 住宅ローン期間:35年
  • 住宅ローン金利:0.5%

上記の場合、月々返済額は98,642円になり、総返済額は41,429,622円となります。つまり、3,429,622円が利息分ということです。

住宅ローン金利が高い時期

一方、6~7年前の住宅ローン金利の水準である0.975%として、金利以外を前項と同じ条件で借り入れたときの返済額をシミュレーションしてみましょう。

  • 住宅ローン金額:3,800万円
  • 住宅ローン期間:35年
  • 住宅ローン金利:0.975%

上記の場合、月々返済額は106,826円になり、総返済額は44,866,846円となります。つまり、6,866,846円が利息分ということです。前項の低金利時と比較すると、総返済額で約340万円の差があるということです。

金利によってこれほどまでに返済総額の差が出ることになります。金利が低い時期に住宅を購入することが、どれほど重要か実感が湧いたのではないでしょうか。

住宅ローンの種類

さらに、住宅ローンは「変動金利」「固定金利」「期間固定金利」の3種類があり、それぞれ概要は以下の通りです。

  • 変動金利:金利は最も低いが、金利が半年ごとに変動して5年ごとに返済額の見直しがある
  • 固定金利:金利は最も高いが、借入期間中ずっと金利が変わらない
  • 期間固定金利:上記2つの性質をあわせもつ。最初は固定金利だが後から変動金利へ切り替わる

例えば、2017年5月現在は低金利で、金利が低い金融機関だと変動金利で0.5%を切る銀行もあります。一方で固定金利も、主要都市銀行で1.210%(10年)、1.276%(35年)、ネット銀行で0.950%(10年)、1.197%(35年)程度の金利です。上述の通り、変動金利は返済額が変わることがあるので、今金利が低い時期に固定金利で金利を固めてしまうという選択肢もあります。

このように、住宅ローン金利から見た場合、金利が低いときに住宅を購入するのが最適なタイミングといえますが、合わせて金利プランの選択も大切です。金利プランは、不動産会社や銀行の担当者と相談しながら決めると良いでしょう。

ライフスタイルの変化からみるタイミング

つづいて、ライフスタイルの変化から見た場合の住宅購入に最適なタイミングを見ていきましょう。ライフスタルの変化とは、家族数の増減やそれに伴う住宅のメンテナンスなどのことです。家族数の増減とは、具体的には以下のような状況です。

  • 結婚を機に夫婦になる
  • 子供ができて家族が増える
  • 子供が独立して家族が減る

このように、人生において家族数が変わる瞬間は訪れます。住宅購入に最適なタイミングは、まさに上記のような家族数の増減が起きたときです。

そのような人生の節目のタイミングで住宅を買う場合には、将来的な「家族数の変化」も考えて住宅を選ぶことで、より家族の生活に適した間取りの住宅や地域を選ぶことができるでしょう。

例えば、結婚を決めたというような場合にも、これからは夫婦で暮らすことになりますし、将来的には子供ができるかもしれません。その場合1LDKの部屋では将来的に手狭になってくるかもしれないので、2LDK〜3LDKの家に引っ越すタイミングといえるでしょう。

家族が増える場合とは逆に、子供が独立して家族が減るタイミングでは、今の家が広すぎると感じるかもしれません。そのときには、もっとコンパクトな家に住み替えたり、広さは変わらないものの1つ1つの部屋が大きい住宅に住み替えたりするタイミングといえるかもしれません。

 

以上のようにライフスタイルの変化から住宅購入のタイミングを計るにしても、住宅を購入してから売却するまでにかかるすべての費用である「ライフサイクルコスト」をしっかりと考えておく必要があります。

例えば、結婚を機に住宅を購入するという場合なら、家を買った後、子供ができて、独立するまでの25年ほどが経った頃に夫婦2人暮らしになることが見込まれます。そう考えると、25年後には2人暮らしにちょうどいいサイズの家に引っ越したくなるかも知れません。ですので、それが可能となるような資金計画を立てられる家を買わなければならないということです。

こうした人生設計を実現するために、住宅のライフサイクルコストを考えることはとても役に立ちます。家を売却するまでの25年間の生活の中で住宅のメンテナンス費用はいくら必要で、税金関係は毎年いくらかかるか、25年後に売却した場合、その売却額で残るローンは支払い切れるのか、などを考えて購入する住宅を探すことが大切なのです。

しかし、住宅のライフサイクルコストを考える、とはいっても、住んでいる間に想定される修復費用などを計算するためにはある程度の専門知識が必要になるでしょう。そのために、プロである不動産会社と相談を重ね十分納得してから住宅を購入することをおススメします。

まとめ

住宅購入のタイミングは、住宅ローン金利とライフスタイルの変化による売却を見越したうえで決めるべきです。そのためにも、信頼できる不動産会社や金融機関にローン相談やライフサイクルコストの相談をして、住宅購入の最適なタイミングを導きだすことが大切なのです。

 

参考:

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